Amsterdam heeft maar liefst 7.713 woningen in aanbouw genomen in 2022, maar de hoofdstad is niet immuun voor minder goede tijden, waarschuwt wethouder Reinier van Dantzig van Stedelijke Ontwikkeling. Jaar op jaar 7.500 woningen bijbouwen zal niet lukken. Hij wil redden wat er te redden valt, zonder heilige huisjes. “We moeten met elkaar voorkomen dat de wooncrisis uitmondt in een ernstige bouwcrisis.”

Ook in Amsterdam loopt het aantal bouwvergunningen terug. Nekken de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie de woningbouwproductie?

“In de maatschappij kunnen zaken razendsnel veranderen. Afgelopen voorjaar, tijdens de campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen, waren de economische omstandigheden heel anders. Maar bij de onderhandelingen over de nieuwe coalitie waren we ons allemaal bewust van de gevolgen van de oorlog en het gevaar van minder gunstige economische ontwikkeling. We streven naar 7.500 nieuwe woningen per jaar, dat is in het coalitieakkoord afgesproken, maar dat aantal zullen we niet altijd halen. Er ligt een enorme uitdaging. Investeerders, ontwikkelaars en bouwers worden geconfronteerd met hoge inflatie, stijgende rente en schaarste aan personeel en materialen. De gemeente denkt op een goede manier ver vooruit, daarin heeft Amsterdam een traditie hoog te houden. We werken aan een Omgevingsvisie voor 2035. De huidige planvoorraad is op orde. En onze tenders trekken nog genoeg inschrijvingen, maar veel seinen staan op rood. Ontwikkelaars ondervinden grote problemen bij het opstarten van woningbouwprojecten. Aannemers zijn duur, beleggers haken af en consumenten houden de hand op de knip. Ik vrees komend jaar het ergste voor de voortgang van tal van projecten.”

Nieuwe rekensommen

Zijn er al veel woningbouwprojecten tot stilstand gekomen?
“Dat valt in Amsterdam nu nog reuze mee. Niet alleen de gemeente, ook ontwikkelaars, investeerders, en corporaties hebben een passie voor de stad. Geen van allen geeft snel op. Sporadisch maakt een bouwproject geen kans meer, ook niet bij aanpassing van het programma. Veel vaker is er sprake van forse vertraging, omdat een belegger vanwege veranderende omstandigheden afhaakt en een ontwikkelaar genoodzaakt is nieuwe rekensommen te maken. Of omdat het nog niet is gelukt een aannemer te contracteren. Op die bouwmarkt verandert overigens wel iets. Bij aannemers ontstaat meer ruimte om nieuwe bouwprojecten aan te nemen. Zij hebben van de vorige crisis geleerd dat het belangrijk is de orderportefeuille overeind te houden. Nu krimpen en later het bedrijf weer opbouwen valt vanwege personeelsschaarste niet meer voor elkaar te krijgen.”

Stikstof

En dan is er nog het stikstofprobleem. Wat zijn de consequenties van het ongeldig verklaren van de bouwvrijstelling voor Amsterdam?

“Bouwen is al ingewikkeld en dat wordt er door de nieuwe stikstofregels niet makkelijker op. Maar we hebben als het gaat om stikstofuitstoot relatief veel geluk. Amsterdam wordt nauwelijks gehinderd door de aanwezigheid van Natura 2000-gebieden, dat speelt eigenlijk alleen in een deel van Zuidoost en bij de uitbreiding van IJburg. Land kan emissieloos worden gemaakt, dat hebben we in het verleden al laten zien. Het bestemmingsplan voor Centrumeiland is overigens wel aangehouden. Ook voor Zuidoost zijn de problemen op te lossen. Voor elk project in de stad moet de gemeente voortaan stikstofberekeningen maken. Dat leidt tot extra bureaucratie. De kennis daarover is schaars, dus dat zorgt voor vertraging in het toch al complexe vergunningtraject. Terwijl de oplossing binnen handbereik ligt; als we stoppen met megastallen dan kan er in de Metropoolregio meer worden gebouwd.”

Flexibel opstellen

Wat kan de gemeente onder deze omstandigheden doen?
“We hebben het meest aan woningen die daadwerkelijk worden gebouwd. Dat is een kwestie van duwen, trekken, sleuren. Het is ontzettend belangrijk dat de gemeente zich flexibel opstelt. Team Go helpt waar mogelijk, dat gaat heel goed. We liggen niet onmiddellijk dwars als instemming wordt gevraagd voor een programmatische wijziging. Als een ander woningprogramma helpt om een project vlot te trekken of als uitbreiding van het programma een oplossing kan bieden, dan wordt daar welwillend naar gekeken. Het is telkens een ingewikkelde puzzel, niet elke verandering pakt nadelig uit. Zo ken ik een project, waarin de ontwikkelaar ertoe heeft besloten koopwoningen om te zetten naar huurwoningen in het middensegment. Maar verdichting is weer niet op elke plek verstandig; daar let ik scherp op. Er moet altijd voldoende ruimte overblijven voor een prettige, groene leefomgeving met voldoende voorzieningen. Het moeten plekken worden waar we over tien of twintig jaar ook trots op kunnen zijn.”